Bestandsschutz – Brandschutz in bestehenden Gebäuden

Wenn ein Gebäude errichtet wird, muss es eine große Anzahl diverser gesetzlicher Bestimmungen erfüllen, bevor die Behörden die Baugenehmigung erteilen.

Im konkreten Fall geht es um Auflagen für den Brandschutz. Daher ist davon auszugehen, dass alle legal errichteten Bauten die gesetzlichen Anforderungen, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung galten, erfüllen.

In diesem Ratgeber beschäftigen wir uns mit dem Thema Brandschutz in bestehenden Gebäuden. Wir geben Ihnen Informationen, wann der Bestandsschutz erhalten bleibt und wann er erlischt.

Bestandsschutz bei baulichen Anlagen

Mit der Erteilung der Baugenehmigung genießt jedes Objekt einen Bestandsschutz. Dieser behält weiter seine Gültigkeit, auch wenn sich die gesetzlichen Bestimmungen und Auflagen seit der Zeit der Fertigstellung geändert haben.

Für den baulichen Brandschutz des Gebäudes ist nicht die aktuelle Gesetzeslage gültig, sondern diejenige, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung gültig war.

Das schützt den Besitzer des Gebäudes vor ständigen Änderungen und Nachrüstungen, weil sich gerade im Baurecht, aber auch im Brandschutz, gesetzliche Bestimmungen sehr häufig ändern.

Der Bestandschutz kann auch erlöschen

Das Erlöschen des Bestandschutzes kann im Allgemeinen durch zwei Umstände passieren:

  • Die Bausubstanz des Gebäudes wurde / wird genehmigungspflichtig verändert.
  • Es erfolgt eine Veränderung der Nutzung.
  • Das Gebäude wurde nie so errichtet wie zum Genehmigungszeitpunkt geplant.

Der erstere Fall tritt am häufigsten dann ein, wenn das Gebäude saniert wird. In diesem Fall gilt für das gesamte Gebäude die aktuelle Rechtslage des baulichen Brandschutzes. Im Fall eines Anbaus oder einer Erweiterung ist die Sachlage weniger klar, und muss durch einen Brandschutzsachverständigen geprüft werden.

Alte Gebäude sind feuergefährdet

© iStock – richardnazaretyan: Alte Gebäude sind feuergefährdet

Es kann gut möglich sein, dass „neues Recht“ nur für die neu gebauten Teile gelten und die alten Teile weiterhin Bestandsschutz genießen. Das hätte für den Bauherrn bzw. Besitzer große Vorteile, würde es doch kostspielige Umbauten und Änderungen im gesamten Gebäude nicht erforderlich machen.

Eine Veränderung der Nutzung liegt dann vor, wenn beispielsweise ein als Bürogebäude genehmigtes und errichtetes Gebäude in ein Wohnhaus oder ein Hotel umgebaut wird. In solchen Fällen muss das gesamte Gebäude den geltenden Brandschutzvorschriften genügen, ansonsten wird die Baugenehmigung nicht erteilt.

Wurde das zum Bauantrag genehmigte Gebäude nie so errichtet (baulich, brandschutztechnisch), kann nicht von einem Bestandschutz ausgegangen werden. Schlimmstenfalls kann sogar die Baugenehmigung entzogen werden.

Verlust des Bestandsschutzes

Unter gewissen Umständen kann der existierende Bestandsschutz beendet werden. Das trifft dann zu, wenn Verhältnisse geschaffen werden, die in der Baugenehmigung überhaupt nicht enthalten waren.

Typische Beispiele dafür sind der Einbau nachträglicher Trennwände oder nicht den Brandschutzbestimmungen entsprechenden Türen in Rettungs- und Fluchtwege oder der Einbau sanitärer Einrichtungen wie Aufenthalts- und Ruheräume an Orten, an denen es keine Rettungswege gibt.

Fallen derartige Unregelmäßigkeiten bei einer Brandverhütungsschau auf, kann die Behörde unter Umständen den Verlust des Bestandsschutzes bekanntgeben. Das kann passieren, wenn bei einer Begehung der Liegenschaft festgestellt wird, dass „erhebliche Gefahr für Leib und Leben“ besteht.

Eine Bestandschutz-Prüfung durch Brandschutzexperten kann sich lohnen

Selbst wenn es sich nur um kleinere Bauprojekte handelt, die weder eine grundlegende Änderung der Nutzung oder der Bausubstanz zur Folge haben, lohnt es sich für den Bauherrn, sein Vorhaben von Brandschutzexperten überprüfen zu lassen.

Das vermeidet nicht nur Ärger mit den Behörden, sondern bewahrt ihn im Fall eines Brandes oder einer anderen Katastrophe vor ernsthaften strafrechtlichen und haftungsrechtlichen Konsequenzen.

Wurde das Vorhaben nicht überprüft, kann es zum Beispiel bei einem Unfall oder Brand passieren, dass sich die Versicherung weigert, zu zahlen. Unter Umständen kann es dann passieren, dass er mit seinem Privatvermögen für den entstandenen Schaden haften muss.

Fazit: Probleme vermeiden – Bestandschutz prüfen!

Alle legal errichteten Gebäude genießen in der Regel Bestandschutz. Das bedeutet, wenn sie zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung oder während des Baus den gesetzlichen Bestimmungen entsprachen, genießt das Gebäude Schutz gegen später erfolgende Änderungen der Rechtsgrundlagen.

Dadurch wird der Besitzer davor bewahrt, ständig Änderungen und Nachbesserungen vornehmen zu müssen, um die aktuellen Anforderungen zu erfüllen. Unter bestimmten Umständen kann der Bestandsschutz allerdings auch erlöschen, beispielsweise bei Umbauten, Sanierungen oder Änderung der Nutzung.

Erfahrungsgemäß ist es besser, selbst bei kleineren Bauvorhaben, die keine behördliche Genehmigung benötigen, eine Prüfung durch Brandschutzexperten vornehmen zu lassen. Sie können Ärger mit den Behörden und mit der Versicherung vermeiden. Eine rechtzeitige Prüfung vor Beginn des Bauvorhabens kann Sie im Fall eines Brandes vor großen finanziellen Ausgaben bewahren.

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